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楼市开年”红” 多地紧急祭出调控政策 能否摁住房价?

为防止房地产市场过热,开年以来,各地调控举措陆续发布,长期关注楼市动向的分析师表示,应对房价上涨,各地的“紧箍咒”在加速出台。每周基本上都有好几个城市出台调控政策

文|《财经》记者 邹碧颖

编辑|王延春

2月23日,国家统计局发布的1月份70城房价数据显示:房地产市场总体运行平稳,各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大,同比涨幅有扩有落。

具体来看:一线城市中,北上广深的新建商品住宅售价在1月环比上涨0.6%,涨幅较上月扩大0.3个百分点,其中广州领涨;北上广深的二手住宅售价环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点,其中深圳领涨。

中国70座城市中,31个二线城市、35个三线城市的新房、二手房售价环比均有所上涨。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《财经》记者表示,1月市场的升温是资金及预期驱动下的升温:前期货币宽松下资金外溢到楼市,带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温;而前期的市场升温加快购房者入市节奏,市场供需矛盾加剧,价格涨幅扩大。

不同往年,今年多地楼市升温延续至春节期间。国金证券最新研报显示,春节黄金周,42城商品房成交面积同比增长8.2%,一二线城市的同比增幅在180%左右。《2021返乡置业报告》显示,由于春节“就地过年”的人数大大增加,除一线城市外,成都、西安、苏州、天津及合肥等新一线城市的楼市交易热度明显较高,三四线城市的返乡置业则出现降温。

如今,应对房价上涨,各地的“紧箍咒”也在加速出台。中原地产研究中心发布的统计显示,今年以来,中国各地房地产调控累计已达约70次。以2月上旬为例,杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海等重点城市均出台楼市调控政策,举措包括防止假离婚取得购房资格、打击违规冻资、围堵经营贷、上调房贷利率等。

政府频频出手,短期之内,房价是否有望止升回跌?未来一年,全国各线城市的房价会呈现出怎样的走势特点?延续“房住不炒”的脉络,2021年的楼市“紧箍咒”是否会继续升级?

一线城市涨幅居前,深圳领涨二手房

据国家统计局数据,新房价格方面,70城中有53城在1月份出现环比上涨,14城下跌,3城持平。

新房环比涨幅较大的城市分别为金华、广州、合肥、扬州、沈阳、成都、兰州、泉州、武汉、西宁、徐州、蚌埠、济宁,涨幅在0.7至1.2个百分点之间;新房环比跌幅较大的城市分别为泸州、哈尔滨、太原、大理、秦皇岛、岳阳、北海、南充,跌幅在0.3至0.6个百分点间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者,1月份一二三线城市的新房房价环比涨幅,分别为0.6%、0.4%和0.2%。总体来看,一线城市新房涨幅最大。1月份部分大城市购房政策收紧,尤其是信贷收紧的声音较多,或出现一波恐慌性交易,使得部分房价的环比涨幅有所扩大。但一线城市近期房地产政策调控升级,客观上也使得此类城市后续房价有趋稳的可能。

从二手房价格看,70城中,49城的价格在1月份环比上涨,15城下跌,6城持平。

二手房环比涨幅较大的城市分别是深圳、广州、上海、金华、成都、西安、徐州、北京、宁波、泉州、福州、昆明、西宁、无锡,涨幅在0.8至1.7个百分点之间;二手房环比跌幅较大的城市分别是锦州、长春、南充、宜昌、牡丹江、岳阳、贵阳、哈尔滨,跌幅在0.4至0.2个百分点之间。

多位专家指出,一线城市的二手房市场延续了2020年末的翘尾现象,出现明显升温。许小乐分析,1月70城房价涨幅扩大依旧主要是由于一线城市二手房价格上涨的带动。

严跃进分析,1月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.4%,同比涨幅为2.4%,一二三线城市的环比涨幅分别为1.3%、0.4%和0.3%,其中一线城市涨幅在扩大,且涨幅明显较高。另据贝壳研究院数据,1月重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%,其中一线四城总成交环比增幅在29%,且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,人口的持续流入、取得购房资格的人不断增加以及市场上的投机炒作均是导致二手房上涨的重要原因。二手房价格上涨与教育资源有较大关联,从一线城市房价上涨较多的板块来看,教育优质资源集中的房源表现尤为明显。

严跃进认为,全国部分城市二手房出现了“抢房”现象,客观上会使得房东定价更加强势。但是考虑到后续二手房贷款政策有收紧可能,所以此类指标后续降温的空间也较大。

值得注意的是,深圳成为二手房涨幅最大的城市,超过广州与上海。中国房地产指数系统百城价格指数显示,深圳市二手房1月成交均价为76259元/㎡,环比上涨1.7%。对此,严跃进分析,深圳近期二手房政策管控明显升级,尤其是二手房参考价政策的出台,客观上有助于后续房地产市场的稳定。随着二手房贷款政策收紧,深圳二手房价格降温的概率加大。

此外,1月份浙江金华、福建泉州等地的新房与二手房价格涨幅也十分明显。严跃进分析,金华楼市曾热过一波,但近两年相对平静,在潜在购房需求释放情况下,房价容易反弹。不过浙江省的丽水、衢州、台州等地级市都出台了楼市调控政策,所以金华后续仍存在防范调控升级的可能。

“去年福建市场的表现不行,但是厦门的房价涨了起来,泉州、漳州、福州,这些地方都可能起来。”严跃进认为,二线城市的房价或将持续上升。同时,张波指出,非热点三四线城市,年初的降温表现明显,尤其是轨道未覆盖、配套不完善的区域,房价上升乏力。

打击假结婚与二手房参考价调控并举

为防止房地产市场过热,开年以来,各地调控举措陆续发布,一位长期关注楼市动向的证券分析师向《财经》记者表示,每周基本上都有好几个城市出台调控政策。

去年,深圳出台了史上最严的“7.15”调控新政,但房地产市场依然领涨全国。春节过后,网上流传的一条新政获得了深圳不动产登记中心证实:2月8日起,夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的,另一方自离婚之日起,3年内不得在深圳市购买商品房——此举被解读为在为“7.15”限购政策打补丁。

1月20日,深圳市住建局已经规定,“居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”。夫妻婚内更名受限,没有购房资格的家庭成员将不能上产权证。两项“补丁”政策加起来以后,即便具有购房资格的家庭成员在离婚后将房产让给无资格购房的一方,其本人在三年内也不能在深圳购买商品房。

类似打击假离婚购房的举措也在上海出台。1月21日,上海市住建局等部门印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》:今后,夫妻离异3年内购买商品住房的,对其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。该文件也针对延长增值税征免年限、严防资金违规流入房地产市场、完善新建商品住房公证摇号选房制度等进行了规定。

《财经》记者梳理发现,今年以来,除了打击假结婚,江西、合肥、杭州、连云港等省市也纷纷出台调控政策,或约谈恶意炒房的业主,或暂停相关二手房网签手续,或约谈部分房地产自媒体。许小乐分析,2月上旬各地的政策类型主要包括:行政调控政策堵漏、购房资金监管查处、上调房贷利率及规范市场主体行为等四类,主要是对市场上投机炒作行为的打击与抑制。

这其中,值得注意的是,深圳建立的二手住房成交参考价格发布机制,短期效果已经显现。2月8日,深圳市首次发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格,几乎相当于市场价打七折。新政发布后的第一周到第二周,深圳二手房网签数量从1671套缩减至362套,环比下跌幅度从30.5%扩大至78.3%。卖家短期观望情绪很高,有中介在新政后“一单未开”。

在严跃进看来,深圳此类政策对于全国其他城市的政策影响也会比较大,后续二手房方面参考价制度势必推进,尤其是需要积极向市民进行公开,以真正指导二手房的定价和监管。加之二手房房贷的收紧,全国很多城市二手房市场降温的可能性也较大。

调控转向信贷金融,房价涨幅将收窄

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,深圳市发布二手房成交指导价,相比过去前进了一大步,“但如何把指导价转化为住建和金融部门的通力合作,打击违规加杠杆,这才是最关键的”。而全国范围内,信贷领域的调控政策也在加速出炉中。

《财经》记者梳理发现,2月以来,上海、杭州、北京等地监管部门均严格了购房资金监管。杭州要求金融机构确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户,否则将取消其摇号资格;北京要求金融机构关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间,审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款;上海银行则被要求要严格审核首付款资金来源和偿债能力。

“2021年仍是房价上涨与调控博弈的一年,房地产市场调控的主战场转移到金融信贷领域,这会对房地产市场产生实质性的影响。”许小乐认为,违规加杠杆炒房行为对市场预期产生较大负面影响,对房价上涨的带动作用大,加强对购房资金监管将有效抑制投资客入场并对市场看涨预期起到平抑作用。严跃进也指出,2021年房价的走势将受信贷政策影响较大。

实际上,为落实去年底中央经济工作会议的要求,今年1月《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》便正式实施。严跃进分析,春节期间,北京等地的楼市也出现了一波恐慌性交易,或因很多人担心信贷政策收紧。近期,新房市场贷款或有收紧的可能,尤其是在房贷集中度的政策管控下。

在广州,部分银行在1月底已经接到通知,要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%。与此同时,广州的工农建交四大行房贷利率集体上涨,将首套房和二套房利率调整到“LPR+55个基点”和“LPR+75个基点”,即分别上调至5.2%和5.4%;目前,广州的广发银行、光大银行、兴业银行的贷款额度紧张,放贷时间或不确定,或需要等待半年左右。

“调控政策对购买首套住房的人、没有贷款过的人影响会比较小,但购买二套改善型住房、正在还贷款或有贷款记录的人需要密切关注政策的收紧。”严跃进指出,房地产调控政策也会有稍微松动的地方,比如上海、广州等部分城市的房贷集中度上线都出现了上浮,反而有助于增加贷款额度。

信贷收紧后,中国房价是否有望止升回跌?短期而言,许小乐分析,2月商品住宅销售价格涨幅收窄。在1月下旬密集调控出台及春节周影响下,2月市场降温,价格上涨动力走弱。贝壳研究院数据显示,2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落,业主报价由涨转跌。

长期来看,严跃进认为,房价回落的可能性不大,信贷收紧等高压性政策可以起到压缩涨幅的作用,涨幅至少不会太大。中国社科院发布的《《中国住房发展报告(2020-2021)》预测,2021中国商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右。许小乐也认为,2021年房价涨幅会较2020年有所收窄,但上半年宁波、无锡等长江沿线部分城市的房价上涨压力仍大。

“一些供给量比较大的城市,不排除以价换量、阶段性成交价下降,但是一线城市很难。这也是多方面因素影响。”上述证券分析师向《财经》记者表示,房价总体涨幅应该不会太高,但是作为居民主要的资产配置品种,房价长期看不应该跑输通胀水平。最理想的状态是温和慢涨,这也要看政府的调控艺术。

作者: 邹碧颖

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(责任编辑:钟齐鸣_NF5619)

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